Гарантийный срок на квартиру от застройщика
Правовое регулирование гарантийного срока по ДДУ
Вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), а также общедомового имущества, урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.
В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с положениями ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет, при этом участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
- Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
- Общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен).
- На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок — 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ).
- На отделочные работы, проводимые застройщиком, исходя из сложившейся судебной практики, Закон № 214-ФЗ не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен договором, то составляет 2 года.
Сроки устранения дефектов застройщиком
В первую очередь необходимо отметить, что Закон № 214-ФЗ, регламентирующий отношения по долевому участию граждан в строительстве, сроки безвозмездного устранения строительных недостатков четко не устанавливает. Это объясняется тем, что выявляемые дефекты могут быть различными — некоторые дефекты можно устранить за 1 день, другие дефекты устраняются в течение продолжительного времени (в соответствии со строительной технологией). Поэтому Закон о долевому участии устанавливает, что дефекты могут быть устранены «в разумный срок», а также предоставляет дольщику право выбора: требовать устранения дефектов или денежной компенсации.
На практике разумный срок определялся по-разному. Как правило, застройщики ориентировались на срок, установленный ст. 20 Закона о защите прав потребителей для гарантийного ремонта, который составляет 45 дней. Некоторые застройщики включали срок для устранения дефектов в условия ДДУ. Вместе с тем, в ст. 7 Закона 214-ФЗ установлено, что при выявлении дефектов при приемке и предъявлении дольщиком претензий до подписания передаточного акта дефекты должны быть устранены застройщиком “в установленный участником долевого строительства разумный срок”. А при предъявлении дольщиком претензий после подписания акта в течение гарантийного срока — “в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства”.
Что делать, если застройщик не устраняет недостатки по гарантии?
Дольщик вправе предъявить застройщику требование об уменьшении цены ДДУ или о возмещении своих расходов на устранение дефектов либо подать в суд иск об устранении недостатков.
На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях — уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).
Соответственно для предъявления денежного требования застройщику (об уменьшении цены ДДУ) необходимо оценить в денежном выражении стоимость устранения дефектов в квартире. Оценить объем дефектов и стоимость их устранения может строительный эксперт. Его заключение будет являться надлежащим доказательством по данной категории спора.
Порядок действий дольщика, если застройщик не устранил строительные дефекты, выявленные при приемке:
- Закажите заключение строительного специалиста (эксперта). Рекомендуем уведомить застройщика о дате осмотра квартиры специалистом телеграммой. Эксперт осматривает квартиру и составляет заключение, в котором фиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора нарушены, а также оценивает стоимость их устранения (стоимость материалов и работ для устранения дефектов). Стоимость услуг эксперта зависит от его квалификации и площади объекта. При удовлетворении требований дольщика в судебном порядке застройщик обязан компенсировать также расходы на экспертизу.
- Направьте застройщику претензию с требованием об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов. К претензии приложите копию заключения эксперта.
- Подайте иск об уменьшении цены ДДУ в суд, если застройщик не выплатит компенсацию добровольно.
- Примите участие при рассмотрении иска в судебных заседаниях. В ходе судебного процесса может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поэтому не рекомендуется до вынесения судом решения самостоятельно устранять дефекты, выполнять ремонтные работы (размещать мебель и проживать в квартире можно в ходе процесса).
- На основании решения суда получите исполнительный лист и добейтесь фактического взыскания денежных средств с застройщика.
Оценка стоимости устранения дефектов может варьироваться в зависимости от площади квартиры в новостройке, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 — 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 — 400 000 рублей, в
квартире с чистовой отделкой (отделкой «под ключ») в размере 300 000 — 800 000 рублей.
Взыскивая компенсацию строительных недостатков, дольщик, как правило, остается в плюсе по следующим причинам:
- строительный эксперт считает рыночную стоимость работ и материалов зачастую «по верхней границе», то есть дольщик (при желании) может найти подрядчиков дешевле
- дольщик-потребитель может взыскать с застройщика не только компенсацию будущих расходов, но штраф по закону о защите прав потребителей, компенсацию морального вреда, а также неустойку за нарушение срока выплаты компенсации до даты фактической выплаты
При этом добиться исполнения решения суда о взыскании денег в большинстве случаев проще, чем заставить застройщика устранить недостатки строительства. Кроме того, взыскав деньги, вы свободны в выборе более опытного подрядчика.
Исходя из нашего многолетнего опыта споров с застройщиком, мы рекомендуем обращаться с требованием об устранении недостатков в суд только в исключительных случаях. Например, если допущены недостатки, которые будет сложно устранить своими силами (допущены нарушения при выполнении фасадных, фундаментных, кровельных работ) или имеются недостатки общедомового имущества (суд откажет во взыскании компенсации в пользу дольщика, если недостаток «общий» для всего дома, в этом случае для того чтобы взыскать деньги с застройщика, необходимо создать товарищество собственников недвижимости, а вот обратиться с требованием об устранении недостатков общедомового имущества дольщик может).
Даже если вы уже направили претензию застройщику с требованием устранить недостатки, вы не лишены возможности выбрать другой способ возмещения и направить претензию с требованием выплаты компенсации (в заключении специалиста должна быть установлена стоимость восстановительных работ и материалов).
Можно ли взыскать компенсацию за некачественную отделку, если истек гарантийный срок на отделочные работы?
Как было отмечено ранее, на отделочные работы, выполняемые застройщиком в квартире в новостройке, действие Закона № 214-ФЗ не распространяется. Возникающие между застройщиком и дольщиком отношения в этом случае регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.
Вместе с тем, дольщики нередко замечают дефекты в отделке позже или узнают о возможности предъявить застройщику претензию по качеству отделки уже по истечении двухлетнего срока. Как быть в этом случае и можно ли взыскать с застройщика компенсацию за обнаруженные дефекты?
В отдельных случаях допускается предъявление потребителем претензий по качеству после истечения гарантийного срока. Если гарантийный срок, установленный договором составляет менее 2 лет, то потребитель вправе предъявить претензии по истечении гарантийного срока, но в течение 2 лет соответственно (п. 5 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).
Вместе с тем, между предъявлением претензий в рамках гарантийного срока и предъявлением претензий в рамках срока, установленного законодателем по истечении гарантийного срока есть принципиальное отличие: в первом случае застройщик будет отвечать за все недостатки, если не докажет, что они возникли по вине потребителя; в другом случае — застройщик будет отвечать за недостатки, если потребитель докажет, что они возникли до принятия объекта либо по причинам, возникшим до его принятия. То есть по-разному распределяется бремя доказывания: в первом случае оно лежит на застройщике, во втором случае — на дольщике. Это нужно учитывать при предъявлении претензии и сборе доказательственной базы. Доказательством обоснованности предъявления претензии по истечении гарантийного срока на стадии досудебного регулирования является досудебное заключение независимого строительного специалиста, на стадии судебного производства – заключение эксперта по результатам строительно-технической экспертизы. Если в строительный эксперт установит, что недостатки возникли до принятия объекта либо по причинам, возникшим до его принятия, то дольщик вправе обратиться с требованием к застройщику по истечении гарантийного срока, но в пределах 2 лет со дня подписания акта.
Также при выявлении существенных недостатков в выполненных ремонтных работах потребитель вправе предъявить претензии даже по истечении данных сроков, но в течение 10 лет со дня принятия объекта. При этом потребитель должен быть готов доказать: а) существенность недостатков; б) и то, что недостатки возникли до принятия работ либо по причинам, возникшим до принятия работ.
Таким образом, в случае предъявления дольщиком претензии по качеству отделочных работ по истечении гарантийного срока, но в течение 2 лет со дня подписания акта перед экспертом целесообразно поставить вопрос о причинах возникновения недостатков и моменте их возникновения, а при предъявлении претензий по существенным недостаткам по истечении двухлетнего срока, также поставить вопрос о существенности недостатков.