Какой ремонт управляющая компания должна выполнить за свой счет

С крыши капает, а из водопроводной трубы бьет фонтан. Когда аварии должна устранять управляющая компания. И бесплатно для жильцов.

Владельцы квартир и коммерческой недвижимости в многоэтажных домах заключают договоры на обслуживание общего имущества с управляющими компаниями. И далее уже УК обязаны следить за тем, чтобы в подвале не скапливалась вода, а крыша в период дождей не напоминала решето.

Но не стоит забывать, что управляющие компании обязаны ремонтировать не абсолютно любое имущество, относящееся к дому, а только то, что относится к общему. Именно об этом речь и пойдет в этой статье.

Места общего пользования: какие они?

Жильцам в многоэтажном доме принадлежат квартиры. Если есть отдельно расположенные кладовые и парковочные места, то у жильцов есть право выкупить и их. А вот все остальное — лестничные марши и площадки, лифты, коридоры, подвалы, помещения для колясок — относятся к местам общего пользования. Максимально полный перечень такого имущества приведен в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г № 491.

Таким же образом распределяется имущество. Батареи, трубы, краны, обеспечивающие потребности одного собственника, ему и принадлежат. А вот все, что находится в подъезде, считается общим имуществом. И кто-то один не может им распоряжаться на свое усмотрение, например, демонтировать, поменять на другую мощность и т. д.

Если есть общее имущество, то его необходимо обслуживать, ремонтировать, содержать в надлежащем порядке. Делать это должна именно управляющая компания. И ее руководство или сотрудники не могут на свое усмотрение решать, какие работы выполнять, а какие нет. Перечень работ в местах общего пользования закреплен законодательно.

В обязанности УК входят:

• контроль температуры и влажности в подвалах;
• проверка состояния несущих конструкций;
• обеспечение необходимого уровня гидро- и шумоизоляции;
• контроль вопросов, связанных с утеплением здания;
• обеспечение гидроизоляции кровли;
• проверки мусоропровода при его наличии, устранение поломок и засоров и т. д. 

Если очередная проверка (плановая или экстренная) показывают наличие проблем, управляющей компании предстоит их устранять. Восстановить гидроизоляцию кровли или работоспособность мусоропровода необходимо немедленно. Если же в штукатурке появились трещины, либо на трубах выявлены ржавые участки, работы по ремонту общего имущества проводятся в плановом порядке.

Важно учитывать один момент. Управляющие компании стандартно берут с жильцов плату за выполнение текущего ремонта. Именно за счет этих сумм должны штукатурить стены в подъездах, менять инженерные коммуникации и гидроизоляцию кровли, обустраивать отмостки вокруг здания, разбивать цветники и обустраивать зоны отдыха. Брать с собственников квартир дополнительную плату за выполнение подобных работ запрещено.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос с обслуживанием мест общего пользования в общежитиях. Формально здесь каждый владеет одной или несколькими комнатами. Туалеты, душевые помещения, кухни и даже коридоры обязана обслуживать и ремонтировать управляющая компания.

УК же заинтересованы в минимизации своих расходов. Жильцам часто предлагают изменить статус объекта с общежития на многоквартирный дом. И далее уже собственникам комнат сообщают, что теперь они обязаны менять линолеум на кухне, класть плитку в ванной и т. д. Но подобные требования со стороны управляющей компании неправомерны. Текущий ремонт мест общего пользования остается за ней.

Водяные, газовые, отопительные трубы: кто их ремонтирует?

Трубы холодного и горячего водоснабжения, газовые и отопительные заводятся в каждую отдельную квартиру от общего стояка (при наличии). И здесь возникает вопрос, кто же их обязан менять.

Законодатели данную проблему решили очень просто. Первый запорный кран и труба до него — собственность управляющей компании. Если на этом участке возникли протечки, устранять их обязаны коммунальщики.

И здесь сразу можно и нужно рассмотреть сопутствующий вопрос с потопами из-за гнилых труб. Например, водопровод не менялся так давно, что и кран, и подходящие к нему патрубки просто сгнили. И при очередном гидроударе их просто сорвало. Результат — залив и не одной, а сразу нескольких квартир в подъезде. В этом случае счет за ремонт можно выставлять управляющей компании. При расчете затрат учитывают цены на материалы, сопоставимые с теми, что пострадали в ходе потопа.

В ряде ситуаций вентиль (кран) на входе в квартиру может отсутствовать. В этом случае даже при наличии экстренных обстоятельств собственнику за свой счет придется менять радиаторы отопления, смесители, газовые плиты. Ни один из этих предметов не относится к общедомовому имуществу. Значит, и следить за их состоянием обязаны владельцы квартир. Основание — разъяснения Минстроя от 01.04.2016 года № 9506-АЧ/04.

Крыша и фасад: кому доверены их ремонт и обслуживание?

Кровля многоквартирного дома вне зависимости от того, располагается она над квартирами или местами общего пользования, полностью находится в ведении управляющей компании. И любые протечки, повреждения коммунальщики обязаны устранять незамедлительно.

Если вдруг жильцы верхнего этажа увидят, что с потолка капает вода, или хотя бы просто появились мокрые пятна, необходимо сразу звонить в УК. И ее руководство не может заявить, что ремонт кровли намечен на следующий квартал (год). Более того, именно управляющая компания будет компенсировать жильцам верхних этажей затраты на ремонт, если пришлось устранять последствия залива.

Управляющая компания обязана и полностью обслуживать фасад: штукатурить, красить при необходимости, следить за состоянием стыков между панелями. Сотрудники УК будут бороться с трещинами. Если из-за образования конденсата на наружных стенах здания в квартире появится плесень, устранять ее и оплачивать жильцам проведение косметического ремонта будет тоже управляющая компания.

Внимательно стоит рассмотреть вопрос с ремонтом и обслуживанием балконов. Парапеты, козырьки, ограждающие конструкции находятся в ведении собственника жилья. А вот плиты — это общедомовое имущество. И управляющая компания обязана сделать все, чтобы избежать их обрушения, изменения геометрии или угла наклона.

Кто оплачивает установку и замену электрических счетчиков?

До 01.07.2020 года владельцы недвижимости оплачивали установку новых или замену существующих электросчетчиков.

Теперь все вопросы установки, замены, обслуживания решают ресурсоснабжающие организации. А плата за услугу включена в действующие тарифы.

Если у собственника возникают какие-либо проблемы в процессе эксплуатации счетчика, то и обращаться для ее решения следует к поставщику электроэнергии в своем городе (районе, регионе). Его реквизиты обязательно должны быть в квитанции на оплату.

Как узнать, какая компания обслуживает дом?

Узнать, к кому обращаться при наличии протечек в кровле или иных проблем, можно одним из следующих способов:

• Реквизиты УК (наименование, адрес, расчетный счет, телефон аварийной службы) обязательно печатают на квитанции на оплату. Но нельзя забывать, что в почтовом ящике может оказаться и поддельный счет от мошенников.
• Данные обо всех УК представлены на сайте Фонда развития территорий. Для получения информации об управляющей компании достаточно знать адрес дома или наименование ЖК.
• Источником информации может стать и сайт «Дом.МинЖКХ». Здесь также достаточно знать адрес объекта.
• Если квартира только куплена, предстоит регистрация перехода права собственности, данные об УК можно запросить в МФЦ при подаче документов в Росреестр. Здесь же сразу можно написать заявление на переоформление лицевого счета на покупателя.
• Жители столицы могут зайти на сайт «Дома Москвы» и перейти в раздел «Узнать о доме». Требуется только адрес строения. Система предоставит всю необходимую информацию об УК, включая адрес и номера телефонов.

И, конечно, для получения сведений об управляющей компании можно обратиться к соседям по дому.

Управляющая компания плату берет, а в ремонте отказывает. Что делать?

Управляющие компании обязаны работать в строгом соответствии с ЖК РФ. Если же крыша протекает, в подъезде и на фасаде появились трещины, а руководство УК заявляет, что «денег нет», жильцы имеют право:

1. Обратиться к руководителю управляющей компании и изложить в претензии свои требования.
2. Направить в УК досудебную претензию с обозначением существующих проблем и указанием разумных сроков на их устранение.
3. Обратиться с исковым требованием в суд. Для жалоб подобного рода срок исковой давности составляет 3 года с момента, как управляющая компания нарушила права жильцов.
4. Передать обращение в Жилищную инспекцию. Ее инспекторы проверят, как УК выполняет свои обязанности в части обслуживания дома. Если будут выявлены серьезные нарушения, управляющую компанию могут даже лишить лицензии.
5. Заменить УК. Но новую нужно выбирать предельно тщательно, чтобы не сталкиваться с теми же проблемами, что существовали раньше.